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Questão sempre conturbada, e que reiteradamente acaba no Poder judiciário, a discussão acerca da fiança em contrato
"Postado por Douglas Wazlawick, 11/01/2013"

Questão sempre conturbada, e que reiteradamente acaba no Poder judiciário, a discussão acerca da fiança em contrato de locação recebeu nova interpretação junto ao Superior Tribunal de Justiça (STJ), inclusive com a alteração da jurisprudência consolidada da Corte. A nova interpretação legal, adotada pela Quarta Turma do STJ, decorre da necessidade de adequação à nova redação do artigo 39 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991).

 

De acordo com o novo entendimento do STJ, a prorrogação do contrato de locação por prazo indeterminado resulta na manutenção da fiança, exceto se houver manifestação contrária expressa no contrato. Durante a prorrogação, o fiador pode se exonerar da obrigação por meio de notificação.

 

Segundo o ministro Luis Felipe Salomão, antes da vigência da Lei 12.112/09 – que promoveu a alteração do artigo 39 da Lei 8.245/1991 –, o STJ só admitia a prorrogação da fiança nos contratos locatícios prorrogados por prazo indeterminado quando expressamente prevista no contrato a prorrogação da fiança. Tal entendimento foi consolidado pela súmula 214 do STJ, segundo a qual: “O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu”.

 

Para embasar a mudança da jurisprudência o ministro mencionou que em 2006, com o julgamento do EREsp 566.633, o STJ passou a admitir a prorrogação da fiança dos contratos locatícios, contanto que expressamente prevista no contrato.

 

Entretanto, com a nova redação do artigo 39 da Lei do Inquilinato – para contratos de fiança firmados a partir da vigência da Lei 12.112/09 –, salvo disposição contratual em contrário, no caso de prorrogação do contrato de locação por prazo indeterminado, a garantia (no caso, a fiança) se estende até a efetiva devolução do imóvel.

 

Ou seja, conforme explicou o próprio ministro Luis Felipe Salomão, “continuam os fiadores responsáveis pelos débitos locatícios posteriores à prorrogação legal do contrato se anuíram expressamente a essa possibilidade e não se exoneraram nas formas dos artigos 1.500 do Código Civil de 1916 (CC/16) ou 835 do CC/2002, a depender da data em que firmaram a avença”.

 

Douglas Wazlawick, OAB/RS nº 57.277

W & D Advogados – www.wedadvogados.com.br

 

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Art. 39 da Lei 8.248/1991. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.

 

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